房屋出租後賣房會衍生哪些費用、稅金？少做這項居然要多繳近百萬稅金！

如果未來有考慮出售房屋且該屋曾「出租過」，是否該注意哪些事項？
房屋的買賣，有出租過和沒出租過的稅金差異非常大，稍有不慎，少則數十萬，多則近百萬呀！
租屋收租金有固定收入，但也要考慮將來賣屋的支出費用後果喔！
建議先了解房子出租後未來賣屋會有哪些增加的費用，再來考慮是否出租或賣出吧。

▼以下本文用列表方式，方便閱讀和理解。
首先在房子尚未出租前，出售房屋所衍生的費用如下：
★出售105年1月1日「以前」取得之房屋財產交易所得(舊制)
★出售105年1月1日「之後」取得之房屋財產交易所得(新制)

105「以前」舊制購屋	105「之後」新制購屋
財產交易所得併入個人綜合所得稅 ✓適用5％～40％之稅率 ❖如果僅是出售土地的所得：免納所得稅	財產交易所得申報房地合一稅 ❖不論出售土地或房屋的：一律須申報房地合一稅
土地增值稅 ❖稅率：一般20%、30%、40%；自用住宅優惠稅率10%	土地增值稅 ❖稅率：一般20%、30%、40%；自用住宅優惠稅率10%
房屋稅 ❖依交屋日，按比例分算（開徵日期5/1至5/31）	房屋稅 ❖依交屋日，按比例分算（開徵日期5/1至5/31）
地價稅 ❖依交屋日，按比例分算（開徵日期11/1至11/30）	地價稅 ❖依交屋日，按比例分算（開徵日期11/1至11/30）
代書費 ❖抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費	代書費 ❖抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
水電瓦斯管理費	水電瓦斯管理費

▼以上都是房屋尚未出租前賣屋的費用，接著來看，一旦「出租」（或曾出租）後「賣屋」的費用會是如何？
★出售105年1月1日「以前」取得之房屋財產交易所得(舊制)
★出售105年1月1日「之後」取得之房屋財產交易所得(新制)

「曾出租」再賣屋	「未」出租再賣屋
(舊制)土地增值稅34條:出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用優惠稅率解法：設戶籍滿一年以上、出售前一年停止營業使用、停止出租者即可	(舊制)土地增值稅：享優惠稅率、一生一次土地增值稅自住優惠、可使用自住重購退稅（出售前一年需設戶籍）
(新制)房地合一稅：不適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率解法：設戶籍滿６年以上、出售前６年停止營業使用、停止出租者即可	(新制)房地合一稅：實際居住６年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，但須留意優惠為６年內限用一次、可一生一次土地增值稅自住優惠、可使用自住重購退稅。（出售前六年需設戶籍）

▼房地合一新制個人所得稅試算稅額表

(財政部房地合一稅試算網站⇢連結)
▲輸入房屋取得日＆交易日房屋出租後賣房會衍生哪些費用、稅金少做這項居然要多繳近百萬

▲因為是105年前購入，所以沒有房地合一稅問題。

▲輸入房屋取得日＆交易日

▲輸入相關資訊即可取得應繳稅率喔。
結論：如果不是急著用錢殺頭，賣出前請多考慮一下是否：
➊設戶籍超過一定年限
➋確認有無出租或辦理過營業登記
➌105年前還是之後買的喔
小小確認，大大省錢。 ✓ 延伸閱讀：
▶︎土地稅、地價稅、田賦及土地增值稅相關法律（連結）
▶︎所得稅、房地合一稅財政部試算網站（連結）
▶︎不懂稅務規則懂，小心荷包大失血（連結）

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